Левина Л.И.,
канд. экон. наук, профессор,
зав. кафедрой «Финансы и
кредит» Волжского
университета
им. В.Н. Татищева в г. Тольятти
С 2001 г. объём выданных в России ипотечных кредитов в абсолютном выражении вырос более чем в 30 раз. Если оценивать ипотечное кредитование в отношении к доходам населения, заметно: данный процесс в России только начинается. Так, объём выданных гражданам кредитов как процент от величины доходов населения в настоящее время составляет 8% из расчёта на душу населения и 15% из расчёта на душу экономически активного населения (в развитых странах это соотношение колеблется от 100% до 150%). Что говорит о низкой доступности кредитов для населения.
Ипотечное кредитование в России крайне неравномерно распределено по субъектам РФ. Например, в Уральском федеральном округе (УРФО), где проживает 8,6% населения, доля задолженности по жилищным кредитам составляет 24,9%, а в Южном федеральном округе (ЮФО) на 16% населения приходится 7,39% задолженности по ипотечным кредитам (см. табл.).
В округах разброс показателей также велик. В Центральном округе (ЦФО) г. Москва соседствует с Тамбовской областью, в которой на душу населения приходится в 22 раза меньше ипотечных кредитов, чем в столице.
Лидерами в области ипотечного кредитования являются Москва и Тюменская область (задолженность на душу населения по жилищным кредитам более 5 тыс. руб.), а в Чеченской Республике и Республике Ингушетии данный вид кредитования совсем не развит. Основной причиной высоких показателей роста рынка в Центральном ФО, Приволжском ФО (ПФО) и Уральском ФО выступает уровень жизни населения, а также уровень готовности региона к ипотечному кредитованию.
Поэтому ипотечной политике в России важно учитывать региональные диспропорции на рынке ипотечного кредитования. Нужно проводить дифференцированный региональный подход к жилищному кредитованию (с использованием как бюджетных, так и внебюджетных финансовых ресурсов), если решать задачу удовлетворения потребностей граждан в жилье.
Для проведения дифференцированной политики жилищного кредитования в регионах необходимо оценить готовность региона к ипотечному кредитованию. Следует учитывать существенные различия в природных условиях, в ресурсах, в уровне экономического развития региона, плотности населения, его уровня жизни, в специфике социальных проблем, степени развития рыночных механизмов.
Однако наши исследования показали, что на сегодняшний день нет единой методики определения готовности региона к ипотечному кредитованию.
Некоторые ученые предлагают осуществлять экспресс-оценку готовности регионов к проведению ипотечных операций [1]. Они используют систему оценочных и сравнительных показателей региона:
а) общеэкономические показатели (валовой региональный продукт; инвестиции в основной капитал);
б) показатели регионального рынка недвижимости: коэффициент представительности строительного рынка, спрос на жильё в регионе в %; коэффициент удовлетворённости спроса на жильё.
Я считаю, что выбор данных показателей авторами не обоснован. Непонятно, как авторы определяют степень влияния 35 показателей на готовность региона к ипотечному кредитованию (равнозначны ли коэффициент обеспеченности домохозяйств автомобилями и коэффициент соотношения средней стоимости месячной арендной платы и платежа по ипотечному кредиту). Необходимо объективно, обоснованно выбирать первостепенные показатели, влияющие на готовность и оценку ипотечного потенциала региона.
Фонд «Института экономики города» предлагает объединить регионы со схожими характеристиками развития рынка ипотечных кредитов в кластеры и для каждого кластера выявить мероприятия по развитию ипотечного кредитования, учитывающего их особенности [2]. Для классификации регионов по степени развития ипотечного кредитования предлагают применять статистические методы, использующие показатели: объём задолженности по кредитам на приобретение жилья (руб. на душу населения), доля задолженности по ипотечным кредитам, рефинансированных АИЖК, в общем объёме задолженности по ипотечным жилищным кредитам (%), индекс доступности приобретения жилья (%); показатели комплексной оценки развития субъектов РФ, рассчитываемые Министерством экономического развития и торговли по всем субъектам РФ.
В предложенной методике отсутствуют важные показатели: спрос на жильё в регионе и удовлетворение данных потребностей посредством первичного и вторичного рынков недвижимости. Использование только показателей, характеризующих кредитные возможности региона, неправомочно, так как первостепенной потребностью является не ипотечное кредитование, а потребность в жилье. Удовлетворить эту потребность можно и без участия кредитных ресурсов (за счёт собственных накоплений населения, корпоративной ипотеки, коммерческого кредита).
На мой взгляд, необходимо исследовать не готовность к ипотечному кредитованию региона, а уровень существующего регионального ипотечного потенциала. В этой связи мной вводится понятие «ипотечный потенциал региона».
Ипотечный потенциал региона – это совокупность имеющихся экономических, финансовых, ресурсных средств и возможностей, которые могут быть использованы в регионе для организации эффективной системы ипотечного жилищного кредитования.
Думаю, что ипотечный потенциал региона прямо связан с инвестиционным потенциалом, являясь его производной.
Выявив ипотечный потенциал региона или группы регионов со схожими характеристиками, можно определить наиболее эффективные модели кредитования и границы необходимой государственной поддержки для исследуемых регионов, что позволит обеспечить равные возможности предложения ипотечных ресурсов для населения.
Для определения ипотечного потенциала, на мой взгляд, необходимо провести кластерный анализ регионов, используя обоснованно выбранные показатели, которые характеризуют не только рынок жилищного кредитования (сумма выданных кредитных ресурсов, ипотечных кредитов на душу населения), но и объём, структуру спроса и предложения на рынке жилья.
К таким показателям я отношу:
1. Суммарную потребность в жилых помещениях (потенциальный спрос).
2. Реальный (платёжеспособный) спрос на жильё, определяемый потребностью в приобретении жилья со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы, достаточные для приобретения жилья по текущим рыночным ценам, в том числе с привлечением заёмных средств на текущих условиях.
3. Совокупное предложение жилой недвижимости в течение определенного периода (год, несколько лет), в состав которого входит:
а) предложение на первичном рынке, создаваемое вводом в действие жилых домов (тыс. кв. м.);
б) предложение на вторичном рынке, определяемое долей жилищного фонда (тыс. кв. м., а также в долях от суммарного объёма жилищного фонда региона), предлагаемого к продаже в течение периода оценки.
4. Инвестиционный потенциал региона в сфере жилищного строительства, который может также рассматриваться в качестве потенциального объёма предложения жилых помещений.
В результате анализа необходимо выделить кластеры с максимальным, высоким, средним и низким уровнями ипотечного потенциала. Особое внимание правительства должны заслуживать регионы с низким и средним уровнем ипотечного потенциала, которым необходима государственная финансовая поддержка для выравнивания региональных различий и обеспечения равных возможностей населения РФ по использованию механизмов ипотечного кредитования.
В регионах со средним и низким ипотечным потенциалом в первую очередь должны развиваться социальные виды ипотечного кредитования (для военных, молодых семей, кредиты с использованием базового материнского капитала). Среди схем «социальной» модели ипотеки наибольшего внимания заслуживает программа «Обеспечение жильём молодых семей». Основная проблема реализации данной программы - это невозможность приобретения жилья площадью ниже социальной нормы. Таким образом, молодая семья из трёх человек вынуждена брать большую сумму ипотечного кредита, чтобы приобрести жильё нормативной площади – 54 кв. м. Подобные ограничения значительно снижают общую доступность механизма льготной «социальной» ипотеки для молодых семей.
Необходимо пересмотреть данную программу, чтобы по желанию заёмщика снижать нормативную общую площадь приобретаемого жилья. Это позволит увеличить число участников ипотечного рынка в регионах за счёт тех семей, которые имеют средства лишь для приобретения небольшой квартиры.
Необходимо в рассматриваемых регионах применять схемы сберегательно-накопительной ипотеки. Самыми распространёнными из них являются жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Данные схемы имеют ряд преимуществ. В частности, кооперативы имеют понятную структуру организации для населения; предъявляют минимальные требования к своим участникам и к приобретаемому жилью; предлагают низкие проценты по займам (не более 7% годовых). В ряде случаев пайщику может быть выдан дополнительный заём на потребительские нужды. Сегодня кооперативное движение развивается в ряде небогатых регионов страны. Наиболее показателен пример Ульяновского ипотечного кредитного потребительского кооператива «Строй и живи», успешно функционирующего более 7 лет. Он выдаёт ипотечные займы под 3–4% годовых и помог решить жилищную проблему более 8000 ульяновцев.
Развитие сберегательно-накопительной модели ипотеки требует единого контроля со стороны государства. В частности, необходимо ввести единый реестр жилищных кооперативов РФ, совершенствовать законодательную базу на федеральном уровне и ввести ограничения на расходы кооператива, не связанные с приобретением жилья пайщиками.
Отсутствие государственного контроля за использованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России) создает риск превращения кооператива в «финансовую пирамиду».
Привлекательной для данных регионов является корпоративная ипотека. Она представляет интерес и для предприятий региона, так как это обеспечивает закрепление профессиональных кадров на рабочих местах, а также привлечение молодых рабочих, для которых сегодня разрабатывается «рабочая ипотека». Данные программы предполагают более низкую процентную ставку по кредиту либо выдачу субсидий. Привлечение денежных средств для корпоративной ипотеки, как правило, происходит через выпуск документарных процентных неконвертируемых облигаций и их дальнейшее размещение на ММВБ и других биржах. Необходимым условием для стимулирования развития корпоративной ипотеки на предприятиях регионах является предоставление налоговых льгот.
Развитие банковской ипотеки усложняется неразвитостью банковской и финансовой инфраструктуры. Мелкие и средние местные банки не могут развивать собственные схемы жилищного кредитования ввиду недостатка ипотечных финансовых ресурсов в региональном банковском секторе. На сегодняшний день регионы интересны для столичных банков. Собственные ипотечные программы продвигают «Росбанк», «ФораБанк», «МДМ-Банк», «ДельтаКредит», «Городской Ипотечный Банк». Но их программы не всегда приемлемы в регионе из-за высоких процентных ставок. Прилив ипотечного капитала в регионы осуществляется неравномерно, наиболее активно он происходит в Центральном, Дальневосточном и Уральском федеральных округах, население которых является достаточно платёжеспособным. Слаборазвитые районы для столичных банков не привлекательны.
Неразвитость или отсутствие региональных операторов или сервисного агента единой унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов также влияет негативно на предложение жилищных кредитов и усложняет систему получения ипотеки через АИЖК. С января 2008 г. вступили в силу изменения и дополнения АИЖК в стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.
В частности прекращён выкуп кредитов размером свыше 1,5 млн рублей, в которых доля собственных средств заёмщика составляет менее 20%, выросла процентная ставка по ипотеке. Это усугубило недоступность банковской ипотеки [3].
В регионах с низкой доступностью жилья, низким ипотечным потенциалом должны наиболее активно развиваться программы АИЖК, причём со сниженной процентной ставкой и первоначальным взносом. В данных регионах для решения государственной жилищной политики – обеспечить каждого человека жильём в зависимости от его потребностей и экономических возможностей, – необходимо наряду с гибким использованием доступных моделей ипотечного кредитования развивать арендный сектор, строя доходные дома. Арендаторами квартир могут стать банки, страховые компании, частные лица, пенсионные фонды, негосударственные пенсионные фонды, муниципалитеты, предприятия. Однако для развития данного сектора в России необходимо разработать нормативно-правовую базу.
В регионах с максимальным и высоким уровнем ипотечного потенциала должно проходить устойчивое развитие существующих и вновь разработанных программ ипотечного кредитования с учетом уровня дохода населения.
Таким образом, только учитывая уровень ипотечного потенциала региона, возможно развить рынок ипотечного кредитования, оптимизировать методы финансовой поддержки приобретателей жилья с невысокими доходами, применять доступные модели жилищного кредитования, выравнивая диспропорции развития ипотечного кредитования в регионах.
Литература
1. Каменский М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты). – М.: Дело и Сервис, 2006.
2. Официальный сервер Фонда «Институт экономики города». Режим доступа www.urbaneconomics.ru.
3. Ежеквартальный отчет. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Код эмитента 00739-А. Материалы сайта www.ahml.ru.
4. Официальный сервер Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации (Росстат РФ). Материалы сайта www.gks.ru. | 
