Сегаев И.Н.,
к. э. н., старший преподаватель кафедры
экспертизы и управления недвижимостью
Пензенского государственного университета
архитектуры и строительства
Вопросы экономической эффективности девелопмента земельных участков являются обязательным структурообразующим элементом поотраслевого менеджмента.
Поэтому в качестве обязательного функционально-системного этапа жизненного цикла девелопмента земельных участков в инвестиционо-строительных жилищных корпорациях выделяется функциональный этап – мониторинг эффективности актуализации девелопмента земельных участков (MЭA).
Он обязателен как элемент контроля эффективности реализации всех стадий, программ, проектов и мероприятий корпоративного земельного девелопмента на всех уровнях управления проектами приобретения и развития земельных участков в системе корпоративного девелопмента земельных участков. Это делает МЭА центральным элементом планирования и индикативного мониторинга эффективности данных типов проектов.
Основываясь на экономической сущности девелопмента земельных участков, разновидности профессиональной деятельности по управлению инвестиционными проектами приобретения, использования и развития земельных участков, проанализируем общепринятый в российской практике подход к эффективности. Официально он изложен в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция), утвержденных Минэкономики России, Минфином России и Госстроем России 21 июня 1999 г. № ВК-477. В них приняты показатели и методы расчёта эффективности инвестиций, рекомендованные ЮНИДО – Центром промышленных исследований при ООН.
Это позволяет в качестве основных показателей эффективности использовать: чистый доход; чистый дисконтированный доход; внутреннюю норму доходности инвестиций; потребность в дополнительном финансировании (стоимость проекта, капитал риска); индексы доходности затрат и инвестиций; срок окупаемости инвестиций; показатели финансового состояния участников проекта.
Таким образом, основными показателями эффективности управления проектов приобретения, использования и развития земельных участков в системе девелопмента земельных участков должны быть приведенные выше показатели: чистый приведённый доход (ЧДД или NPV); индекс доходности инвестиций (ИД или PI); внутренняя норма доходности (IRR); срок окупаемости инвестиций (PB).
В качестве дополнительного расчётного параметра эффективности проектов земельного девелопмента следует также обязательно рассчитывать соотношение рыночной стоимости земельного участка (Сзу) и рыночной стоимости всего земельно-имущественного комплекса недвижимости (Сн) в составе проектов комплексной застройки. Данный мультипликатор (Z) также является важным вспомогательным индикатором мониторинга эффективности проектов комплексного освоения территорий.
Проведенные исследования позволили предположить, что данный индекс сейчас находится на уровне 5% от стоимости Сн и может иметь значительный разброс для различных локальных земельных участков. В условиях развития рыночных отношений удельный вес стоимости земельных участков как лимитированного невоспроизводимого актива должен возрастать, и к 2015 г. этот индекс в среднем должен увеличиться как минимум вдвое (рис. 1).
Мои исследования показали, что характер соотношений NPV по проектами классического инвестиционного девелопмента и проектам земельного девелопмента такой же (рис. 2). При этом срок окупаемости земельного участка под комплексное освоение должен быть меньше общего срока окупаемости всего инвестиционного проекта.
Вопросом моделирования экономической эффективности также являлась задача уточнения индикаторов эффективности и их применения к моделям девелопмента земельных участков.
Для этих целей предлагается использовать как общеизвестные индикаторы эффективности UNIDO, российские и корпоративные общеметодические стандарты (NPV, PI, IRR), так и дополнительный мультипликатор Z. Расчётный мультипликатор Z предлагается определить двух типов:
_ Z (А) – как соотношение рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости всего земельно-имущественного комплекса объектов воспроизводства по очередям, стадиям строительства и объектам территориального воспроизводства. Z (А) оценивается мной в 0,05;
_ Z (Б) – как отношения стоимости мероприятий и процедур девелопмента земельных участков (включая стоимость купленной земли, стоимость всех корпоративных предынвестиционных мероприятий F1 – F4 и нормы прибыли в 30%) к чистой дисконтированной стоимости проекта. Z (Б) экспертно оценивается мной в 0,30.
По экономическому содержанию коэффициент Z означает реализацию принципа остаточности для операций с землей в бизнес-системах, а также экспертный прогнозный уровень эффективности корпоративной подсистемы девелопмента жилищной компании относительно всей эффективности проекта в общей системе менеджмента жилищной корпорации по ЧДД. При мониторинге эффективности также необходимы дополнительные индикаторы влияния стоимости земельного участка на стоимость бизнеса всей компании и стоимость отдельной структуры управления проектами земельного девелопмента. Данные вопросы требуют отдельного экономического исследования.
Планируемые показатели эффективности должны быть приняты и спроектированы на предынвестиционной стадии текущей актуализации инвестиционного меморандума по земельным участкам (ТА ИМЗУ) с последующими уточнениями.
Таким образом, основной моделью мониторинга является постоянная текущая плановая деятельность корпоративного земельного девелопмента по сопоставлению плана и факта по принятым индикаторам мониторинга эффективности на всех стадиях жизненного цикла планирования девелопмента земельных участков (ДЗУ) циклического типа. Деятельность по управлению эффективностью корпоративного земельного девелопмента образует 7 циклов мониторинга (Ωi):
Ω1 – цикл мониторинга эффективности в функциональном этапе ДЗУ – стратегический земельный маркетинг территорий (F 1);
Ω2 – цикл мониторинга эффективности в функциональном этапе ДЗУ – инвестиционный корпоративный меморандум девелопмента земельных участков (F 2);
Ω3 – цикл мониторинга эффективности в функциональном этапе ДЗУ – текущая актуализация инвестиционного меморандума по земельным участкам (F 3);
Ω4 – цикл мониторинга эффективности в функциональном этапе ДЗУ – покупка прав собственности или прав аренды на земельные участки (F 4);
Ω5 – цикл мониторинга эффективности в функциональном этапе ДЗУ – корпоративный земельный девелопмент и маркетинг земельных участков (F 5);
Ω6 – цикл мониторинга эффективности в функциональном этапе ДЗУ – инвестиционный девелопмент комплексного освоения земельных участков (F 6);
Ω7 – мцикл мониторинга эффективности в функциональном этапе ДЗУ – эксплуатационный девелопмент земельных участков (F 7).
Выделяются предынвестиционные циклы мониторинга на стратегическом, тактическом и оперативном уровне планирования (Ω1–3), инвестиционный – Ω3–6 и эксплуатационный Ω7. Исходя из выполненного анализа общую эффективность (ЭО) жизненного цикла девелопмента земельных участков как корпоративной системы менеджмента можно определить как интегрально-системную модель, определяемую следующим образом:
ЭО = ЭΩ1 × ЭΩ2 × ЭΩ3 × ЭΩ4 × ЭΩ5 × ЭΩ6 × ЭΩ7.
Специфика определения показателей эффективности для проектов комплексной жилой застройки, как и для локальных проектов приобретения и развития земельных участков, заключается в необходимости: во-первых, выделения очередей и этапов строительства  во-вторых, разделения всего участка застройки на локальные малые участки застройки с едиными объектами территориального воспроизводства 
Таким образом, интегрально-системная модель общей эффективности управления проектами в КДЗУ будет иметь вид
Завершающей задачей моделирования процессов эффективности был вопрос общесистемного моделирования зон формирования положительной эффективности управления проектами девелопмента земельных участков по существенным взаимодействующим бизнес-компонентам. Для этих целей была разработана модель, показанная на рис. 3.
Она позволяет смоделировать зоны положительного эффективного управления проектами девелопмента земельных участков как систему трёхрадиусного управления проектами данного типа по существенным взаимодействующим бизнес-компонентам: функции-этапы (FЭ), функции задачи (fj), уровни управления объектами корпоративного девелопмента земельных участков (LMI), объекты территориального воспроизводства в проектах комплексного освоения территорий (Оm) и организационно-экономические ситуации управления проектами девелопмента земельных участков (OMSX).
В качестве основных радиусных индикаторов эффективного управления приняты:
_ радиус управления первый – индикаторы эффективности NPV;
_ радиус управления второй – индикаторы эффективности – срок окупаемости проектов – PB;
_ радиус управления третий – индикаторы эффективности – мультипликаторы типа Z.
Модель позволяет имитировать сферу формирования положительной эффективности управления проектами корпоративного девелопмента земельных участков (КДЗУ) по положительным  и отрицательным  радиусам мониторинга эффективности актуализации программ земельного девелопмента. Также в ней показан циклический Ωi характер мониторинга актуализации по плановым (P), фактическим показателям (F).
В центре модели показан постоянно действующий цикл мониторинга эффективности МЭА как основы индикативного планирования эффективности всех программ, проектов и мероприятий в рамках системы девелопмента земельных участков жилищных корпораций.
Управление инвестиционными проектами земельного девелопмента необходимо осуществлять с использованием традиционных показателей эффективности на основе общероссийских стандартов и методики ЮНИДО. В качестве дополнительных индикаторов эффективности в системе корпоративного девелопмента земельных участков предложен мультипликатор Z типа А и типа Б как соотношение рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости всего земельно-имущественного комплекса объектов воспроизводства по очередям, стадиям строительства и объектам территориального воспроизводства, в том числе с учётом стоимости бизнеса земельного девелопмента. Предложена модель семи контуров мониторинга эффективности с определением на их базе интегрально-системной модели общей эффективности управления проектами в ДЗУ.
Литература
1. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция), утвержденные Минэкономики России, Минфином России и Госстроем России 21 июня 1999 г. № ВК-477.
2. Косов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.П. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. – М.: Экономика, 2000.
3. Старик Д.Э. Как рассчитать эффективность инвестиций. – М.: Финстатинформ, 1996.
4. Стешин А.И. Оценка комплексной состоятельности инвестиционного проекта. – М.: Экономика, 2001. | 
